Logement à Paris

Politique de l’habitat et construction de logements à Paris


La construction de logements pose des problèmes totalement différents à Paris, dans les huit départements de la région Ile-de-France et dans le reste de la France.


1 – La ville de Paris « intra-muros » n’est plus adaptée à l’animation de la région et de la Nation.

La commune administrative de Paris et le département de la Seine n’ont pas évolué depuis 1859 (annexion de 11 communes – création des 20 arrondissements). De ce » fait, la population parisienne a atteint son apogée dans les années 1901/1930 et a du céder progressivement sa place aux ministères, administrations, grands équipements, monuments, sièges sociaux d’entreprises financières et internationales.

Population en milliers d’habitants

Année :  Paris   : Ile-de-France           % Paris
1881 : 2269000 : 3726000   :   60,9
1921 : 2906000 : 5683000   :   51,1
1931 : 2891000 : 6100000   :  47,4
1954 : 2850000 : 7400000   :  38,5
1968 : 2591000 : 9238000   :  28,0 
1982 : 2176000 : 10073000 :  21,6
1990 : 2152000 : 10660000 :  20,2
1999 : 2125000 : 10950000 :  19,4

Paris représente désormais moins de 20 % de son agglomération mais continue à dominer le paysage administratif comme les idées et les comportements de nos décideurs.

Législateurs, hauts fonctionnaires, cadres dirigeants pensent la politique de l’urbanisme et du logement à partir de Paris, c’est-à-dire dans un contexte totalement différent de l’ensemble de la France et même de l’Ile-de-France.

Par ailleurs, une politique de l’habitat et du logement qui s’inscrit dans une ville où la densité de population est de 300 habitants à l’hectare, plus 200 emplois, est une politique impossible. Comme d’ailleurs toute politique économique locale.

Tandis que Londres, Berlin, Hambourg, Bruxelles se situent entre 40 et 50 habitants à l’hectare et que New York a triplé sa superficie lors de sa dernière réforme territoriale, il paraît rigoureusement indispensable que Paris crée une communauté d’agglomérations avec les trois départements de sa première couronne.

2 – La pression de la demande de logements est extrêmement forte.

Elle s’exerce surtout aux deux extrémités de l’échelle sociale :
 Dans les catégories élevées : près de 40 % des professions libérales et cadres supérieurs résident à Paris ; environ 50 % des 5 500 entreprises les plus importantes y ont leur siège social. Un peu plus de 50 % des ménages assujettis à l’I.S.F. sont parisiens. 58 % des artistes professionnels permanents résident à Paris. Une part importante des élèves des grandes écoles dont les parents sont provinciaux habitent un « pied à terre » leur appartenant.
Enfin un grand nombre de riches étrangers cherchent à acheter à Paris : dirigeants des pays d’Afrique Noire et du Moyen Orient, entreprises étrangères souhaitant loger leurs cadres dirigeants... (5 à 8 % d’acheteurs étrangers selon les années).

 Dans les catégories les plus défavorisées et surtout les étrangers : déboutés du droit d’asile, clandestins, chômeurs qui espèrent trouver dans une très grande agglomération du travail clandestin. Ils cherchent également un refuge auprès de leur communauté ; toutes les communautés étrangères étant très représentées à Paris (422 000 étrangers « officiels » en 90, mais plus de 2,5 millions en proche périphérie et en Ile-de-France).
Enfin une proportion importante des banlieusards habitant en collectif, et même en individuel, aimerait se rapprocher du centre et donc de Paris intra-muros.


3 – Les logements neufs ne représentent même plus 5 % du marché parisien de l’accession.

La construction neuve a connu en trente ans deux grands paliers de chutes successives, l’un en 1977, le second en 2002. Lors du premier palier de baisse, on est passé de plus de 10 000 à environ 5 500/6 000. Lors du second palier on est tombé de 5 500 à 2 000/2 500.
Evolution de la construction neuve à Paris
Logements mis en chantier
1975 : 22 861
1976 : 14 237
1977 : 11 123
Moyenne annuelle
1980/84 : 4 251
1985/89 : 6 575
1990/94 : 5 726
1995/99 : 5 534
2000 : 5 760
2001 : 5 373

Nouvelle mandature (Delanoë)
2002 : 2 543  (division par 2!)
2003 : 2 416
2004 : 2 323

4 – Un parc de logements deux fois plus ancien et deux fois plus vétuste que le parc national.

Le nombre de logements vétustes détruits a été de 39 000 entre 90 et 99, soit 4 330 par an.
Le parc de logements de Paris est beaucoup plus âgé que la moyenne du parc français : en 1999, 67 % des logements étaient antérieurs à 1949 alors que le pourcentage national n’était de 33,2 %.
Un parc deux fois plus âgé que le parc français et des logements « Loi de 48 » en nombre encore significatifs (39 000 soit 3,4 % du parc contre 1 % en France) ; on ne doit alors pas s’étonner du nombre de logements insalubres. D’autant que le parc d’hôtels meublés reste important : 655 en activité en 2000, soit 18 300 chambres. Environ 800 immeubles parisiens sont « en péril » sur le plan administratif.

Le traitement de l’insalubrité se heurte à un marché immobilier locatif d’autant plus tendu que la ville construit deux fois moins que dans les 20 années précédentes.


5 – Le marché de l’ancien domine totalement le marché immobilier.

La pénurie de logements neufs s’accentue en raison d’un marché de plus en plus « administré » et « socialisé » : D.U.P., O.P.A.H., Z.A.C. publiques, contestation des permis accordés, mais surtout P.L.U. très restrictif appliqué préventivement depuis deux ans.
La vente de logements anciens à Paris se situe en moyenne entre 35 et 40 000 par an. La rotation des ventes de logements anciens étant relativement faible, 3 % par an, la pression des prix est très forte dès que l’offre neuve se réduit. Elle s’exerce dans l’accession comme dans la location.

Hausse des prix des logements anciens (en euros constants)
Du 1er trimestre 98 au 1er trimestre 2004
Paris 68,7 %
Banlieue des grandes agglomérations 62,3 %
Ile-de-France 58,4 %
Hauts-de-Seine 57,0 %
Villes de – de 10 000 habitants 45,1 %
Par ailleurs la hausse s’accélère à Paris avec :
+ 6,6 % en 2002
+ 11,8 % en 2003
+ 12, 3 % en 2004

Les prix des loyers pour les emménagés récents sont restés stables de 93 à 99, alors qu’ils ont augmenté de :
3 % en 2000
6 % en 2001
7,2 % en 2002
7,4 % en 2003


6 – Maintenir une forte proportion de classes populaires à Paris est souhaitable. Pour le logement social, l’illusion démagogique est détestable.
Elle exige déjà des efforts considérables sur le plan foncier. Par contre, vouloir reloger à Paris tous les ménages de squatters, les sans-papiers, les ménages habitant des immeubles insalubres et les 39 000 locataires des immeubles Loi de 48, est une illusion dangereuse pour une « ville capitale », nationale et internationale.
La démagogie qui se développe dans le monde associatif et politique sur ce sujet a une conséquence hélas parfaitement claire : elle maintient toute cette population dans des situations de vie inadmissibles et empêche de mettre en pratique les seules solutions possibles, celles qui se trouvent en dehors du périphérique.

Le nombre de logements sociaux recensés à Paris au 1er janvier 2002 est de l’ordre de 158 000 sur un parc de logements de 1 322 000 :
106 700 conventionnés APL
39 300 non conventionnés et moins sociaux que les H.L.M. – P.L.U.S. (ANANHN, S.E.M., C.I.L....)
11700 équivalents logements vraiment destinés aux familles les plus défavorisés et les plus pauvres (foyers, résidences sociales)
Total 157 700

Ce parc ayant un peu plus de 40 ans d’âge, son simple renouvellement tous les 75 ans nécessite la construction de 3 à 4 000 appartements par an.

En face de ce parc, la demande de H.L.M. locatif est de l’ordre de 100 000 mais ce chiffre est sans signification car dès que quelques logements H.L.M. sont disponibles, d’autres demandeurs affluent. Rappelons-le : la demande de logements à Paris est « indéfinissable » et « innombrable » au tarif H.L.M.. Or, dans les dix dernières années, la mise à disposition de nouveaux H.L.M. dans la capitale n’a jamais atteint le chiffre de 3 000, cumulant la construction neuve et « la transformation – réhabilitation – changement de destination » de bâtiments existants.

Nombre de logements sociaux mis à disposition
Chaque année à Paris

Moyenne 1995/2000 : 2 514
Année 2001 : 1 320
Année 2002 : 1 389
Année 2003 : 2 295
Ce cumul construction neuve et transformation d’existant est d’ailleurs très artificiel, la majorité des logements transformés étant déjà occupée, ce qui n’ajoute rien au parc. La seule réalité tangible est que, compte tenu des exigences du renouvellement, le parc H.L.M. disponible ne peut que diminuer régulièrement sauf à construire ou préempter chaque année au moins 3 000 logements de qualité moyenne faciles à réhabiliter.

Enfin il est indispensable, sur le plan de la simple honnêteté, et bien sûr de la vérité statistique, de distinguer soigneusement deux chiffres :
- la construction neuve de logements sociaux
- le changement de destination d’immeubles existants transformés ou réhabilités.
Le premier chiffre ressort d’une définition statistique classique valable pour tous les départements et toutes les années. Par contre, le changement de destination se prête à toutes les interprétations possibles car il mélange sans aucune possibilité de contrôle la réhabilitation, la transformation, le simplement changement de destination sans travaux etc...
A cet égard la construction neuve de logements sociaux à Paris a été de :
Logements sociaux neufs mis en chantier

Année OPAC et
Offices HLM Sociétés HLM SEM Total
2001
2002
2003
2004 496
544
428
70 589
107
162
262 1 272
491
193
562 2 357
1 142
783
894

7 – Des solutions pour Paris.

• Travailler sur le concept de communauté d’agglomération : répétons-le, il n’y a plus de solution ni aux coûts du foncier, ni à la création urbanistique et architecturale, ni au développement économique et bien moins encore au logement social dans une ville où la densité est de 300 à l’hectare à l’intérieur du périphérique et à 80, 60 ou 40 au-delà. La seule solution serait la construction de grande hauteur : la majorité des Parisiens ne le souhaite pas. Un parti un peu novateur devrait faire son cheval de bataille de la création d’une communauté d’agglo.
• Les batailles médiatiques autour du logement social sont exaspérantes par l’ignorance du problème qu’elles manifestent et la mauvaise foi qui règne de part et d’autre. Ni le foncier, ni les équipements, ni la simple disponibilité de terrains ne permettent plus d’avoir une quelconque politique de logement social à Paris : les chiffres ci-dessus en témoignent.
Il faut donc cesser de faire semblant de vouloir accueillir et loger toute la misère de France et de l’immigration et traiter le problème au niveau de l’agglomération tout en organisant des politiques d’accueil complémentaires dans les grandes villes de province.
Le Maire de Paris comme l’opposition s’honorerait en reconnaissant qu’il faudrait 100 ans pour satisfaire les demandes de logements sociaux qui ne cesseraient pendant ce temps de continuer à augmenter. Et que, par conséquent, la solution n’est pas à l’intérieur du périphérique.
• Paris est un révélateur de la paralysie politique, sociologique et administrative qui atteint aujourd’hui l’acte de construire. Six ans pour passer d’un squatte à l’expropriation et encore 18 mois avant de commencer les travaux ; douze ans parfois plus pour mettre au point un grand programme de Z.A.C. !!!
La nouvelle législation sur le Partenariat Public Privé, appliquée en procédure d’urgence, permettrait seule de traiter le problème des immeubles en péril et des squats à Paris.

8 – Pour en savoir plus.
A.P.U.R. (Atelier Parisien d’Urbanisme) – Tél. : [phone] – www.apur.org.
I.A.U.R.I.F. (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile-de-France
– Tél. : [phone] – www.iaurif.org.