Situation de l’immobilier - mois d’avril 2006

0. Faits marquants

- 70% d’augmentation du stock d’appartements à vendre à Paris en un an . Il n’y a plus pénurie d’offre. (source FNAIM).
- Poursuite de la stabilité des prix.

1. Revue de presse

- 2 avril : signe des temps : de nombreux organismes, promoteurs, banques, agences… proposent des assurances « garantie en cas de revente » - garantie contre la baisse...
- 3 avril : Ouest-France publie une interview de JP Petit (BNP-Exane) qui annonce une baisse de l’immobilier sur 10 à 15 ans, avec une division par deux des prix actuels.
- 4 avril : La hausse des prix de l’immobilier ralentit depuis le quatrième trimestre 2005. Les prix baissent dans certains arrondissements parisiens. (Le Monde et les Echos d’après FNAIM et notaires)
- 4 avril : En mars, les prix ont progressé de 9,3% en France sur un an (moyennes glissantes) mais ils ont reculé de 1,4% par rapport à février, selon la FNAIM.
- 12 avril : « Les Echos judiciaires » titrent : Probable fin de la hausse.
- 14 avril : L’indice Laforêt du mois de mars confirme que les prix à Paris sont stabilisés depuis un an.
- 19 avril : Le garde des Sceaux, Pascal Clément, a présenté, en Conseil des ministres, une ordonnance réformant la saisie immobilière, mesure d'exécution forcée permettant à un créancier impayé de faire vendre en justice le bien immobilier de son débiteur .
- 24 avril : Les crédits immobiliers sont plus chers, en moyenne 0,5% de plus par rapport à l’automne dernier, selon Le Monde et Meilleur Taux.
- 25 avril : « Les Echos » s’alarment des conséquences d’un possible krach immobilier sur la consommation des ménages et l’économie française.
- 26 avril : La BCE annonce une prochaine montée de ses taux directeurs.
- 28 avril : Selon une étude de la Banque de France, la soutenabilité des prix de l’immobilier est préoccupante. Le marché immobilier est vulnérable en France (et dans d’autres pays).








Actualité internationale du mois

- 2 avril : Les prix des terrains dans la région de Las Vegas ont baissé de 47% en un trimestre. Une baisse aussi rapide et d’une telle ampleur était jusqu’alors inconnue dans l’immobilier.
- 19 avril : 7 Britanniques sur 10 croient à l’explosion imminente de la bulle immobilière.
- 28 avril : Les prix de l’immobilier en Grande-Bretagne repartent à la baisse, après le sursaut du mois de mars.


2. Dix raisons qui font croire à la baisse prochaine des prix de l’immobilier


1) Les taux d'intérêt sont en hausse (et même sévèrement depuis 3 mois). Ils ne pourront plus quitter cette direction.

2) Les investisseurs vont délaisser les marchés immobiliers : les rendements locatifs sont maintenant faibles et cela se sait.

3) Les ménages, particulièrement les jeunes, ne peuvent plus acheter aux prix actuels. Leur solvabilité s’est dégradée.

4) La hausse a été trop longue et trop forte. En 5 ans, les prix ont augmenté de plus de 100%, les revenus de moins de 20%.

5) Les tendances du marché sont mondiales hormis quelques marchés très particuliers comme l'Allemagne. Et de très sérieux soubresauts affectent les US, l'Espagne et le Royaume Uni.

6) Le mental et les médias. La tendance du moment des particuliers a viré à la prudence voire à la crainte. La conséquence : une stagnation et une baisse du nombre des transactions, entraînant mécaniquement la baisse à terme.

7) Les banquiers sont de plus en plus regardants pour l'octroi des prêts immobiliers, rendant le marché encore plus fragile.

8) On ne peut nier une récente spéculation depuis quelques années : au final, ces 100% de hausse depuis 5 ans, reposent sur quelle création de valeur et sur quels fondamentaux ?

9) La loi de finance 2006 va dans le sens de la complication et de l'augmentation des taxes, directes ou indirectes sur les revenus locatifs.

10) Le bon sens, cyclique : Les prix du marché immobilier suivent des cycles. Nous sommes sans aucun doute en haut de cycle.











3. Evaluer la situation actuelle

Stock FNAIM des biens immobiliers à vendre Solvabilité des acquéreurs



Indices des prix des appartements parisiens au mètre carré.


4. Citations diverses du mois

(Paris) Les prix ne baissent donc pas mais augmentent moins vite. Sauf dans six arrondissements de Paris, où les prix ont baissé: -1,2% dans le 10e, -1,5% dans le 1er, -2% dans le 4e, -3,4% dans le 3e, -4,5% dans le 6e et -4,6% dans le 2e. "C'est un phénomène de décrue traditionnel. Dans ces arrondissements, la hausse des prix avait été forte au trimestre précédent", a commenté Me Catherine Carely, notaire – Chambre des notaires de Paris.

En revanche, il faudra attendre pour une baisse des prix au mètre carré. Pour au moins deux raisons. La première : la demande est toujours aussi forte face à une offre insuffisante. Avec 600 000 logements anciens et 120 000 neufs par an, le marché reste déséquilibré. D’autant que la pierre consolide son rôle de placement-refuge en perspective de la retraite. Ensuite, les taux d’intérêt toujours bas et le rallongement des durées d’emprunt permettent toujours aux acheteurs de compenser le niveau élevé des prix. Christine Ducros et Bruno Jacquot, Le Figaro Economie, 5 avril 2006.

La demande de logements restant extrêmement soutenue et l’offre très réduite, la crise du logement en Ile-de-France semble loin d’être réglée et l’on attend encore les décisions politiques volontaristes permettant enfin de stopper la course à la spéculation qui interdit aujourd’hui à une part sans cesse croissante de la population d’habiter dans de bonnes conditions dans la capitale, notamment s’ils veulent y fonder une famille. NovoPress, 6 avril 2006.

Nous sommes confrontés à un phénomène de plus en plus fréquent, que je n'avais pas vu depuis 1996 : beaucoup de clients qui achètent un bien avec un prêt relais, en attendant de revendre l'ancien, ont des difficultés à trouver preneur au prix espéré, bien souvent trop élevé, et se retrouvent parfois dans une situation financière difficile. On appelle cela une mévente. Les clients sont ainsi dans l'obligation de baisser significativement le prix de vente du bien pour éviter de payer trop d'intérêts du prêt relais. Cela montre à quel point le marché est arrivé en haut de cycle. Joël Saxod, Caisse d’Epargne.

Si les taux remontent de la sorte c'est que partout dans le monde, aux Etats Unis, au Japon, mais aussi en Europe l'économie va mieux. On n'en s'en rend pas forcément compte en France. Mais, le FMI par exemple, vient de relever ses prévisions de croissance mondiale à plus de 4 et demi % cette année. Résultat des courses, partout les taux remontent. Et bien sur, ça change la donne. A commencer par l'immobilier bien sur. Dans les banques, il faudra bientôt maintenant plutôt compter avec des taux à 4 %. Et naturellement, si le crédit est plus cher. On a moins envie de s'endetter pour acheter. Bref, cette remontée des taux devrait sonner la fin de la folie immobilière. Axel de Tarlé, Europe 1.

Dans la mesure où je ne crois pas à une forte montée des taux au cours des prochains mois, je vois plutôt un long dégonflement de la bulle avec une baisse des prix nets réels sur 10 ou 15 ans. La légère remontée des taux, la faiblesse de la croissance et des revenus, la forte progression des offres (400.000 logements mis en chantier, du jamais vu depuis 1981), la hausse de la fiscalité sont autant de facteurs favorables à la baisse des prix. Jean-Pierre Petit, Exane.

Les limites de prix étant dictées par le binôme revenu/taux d'intérêt, l'avenir dépend de l'évolution du pouvoir d'achat des ménages, des taux à long terme et... du niveau de générosité des banques dans l'attribution des crédits..... On devrait donc assister à une pause. .... Selon les données actuelles, le risque devient élevé si le rendement brut de l'immeuble est inférieur à 4,5% (en province). Dans le neuf, c'est souvent le cas aujourd'hui, compte tenu de la tendance au tassement du prix des loyers d'habitation. Les Echos Judiciaires, Jean-Jacques Jugès, 11 avril.
Si un krach survenait, il serait donc européen voire mondial. C'est alors la demande intérieure de l'ensemble des pays occidentaux qui serait touchée.
Pour la France, les conséquences seraient très négatives. Notre économie ne tient en effet depuis 2002 qu'à la vigueur des dépenses des ménages. Si l'éclatement de la bulle immobilière touche nos partenaires commerciaux et affecte nos exportations, c'est la catastrophe. 25 avril, Nicolas Bouzou, directeur des études économiques de Xerfi.

Depuis le krach boursier : échaudés par l'effondrement des cours, les ménages ont boudé les actions, « qui trompent les petits porteurs », pour investir dans la pierre, « qui ne ment pas ». « On a remplacé une bulle financière par une bulle immobilière », se désole Jean-Pierre Petit, chef économiste à Exane BNP Paribas.



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Note produite par Emmanuel de Oliveira
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